| 2007年10月11日 13:28 来源：中国经济时报 |
9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。图为北京秋季房展会上的银行推出的房贷广告。 中新社发 吴芒子 |
|
房贷新政执行得“松”与“紧”差别很大，很可能影响到调控的效果。避免“第二套房”信贷政策被随意解释的最好办法是，由监管部门出台政策细则 房贷新政的出台，被视作近年来调控楼市最大的一次动作。但在如何界定第二套房贷上，银行却出现了歧义。房贷新政一旦执行得较为宽松，很可能影响到调控的效果。 据报道，武汉、济南等地的民生、招行已公布实施细则，第二套房明确为“以个人为单位，只看申请贷款当时有没有房贷”。按上述银行的细则，判断是否属于“第二套房”，就是看购房人是否还有住房贷款余额尚未还清。也就是说，银行将以个人为单位考察购房者的房产情况，只要在央行征信系统中查询到有尚未还清的房贷记录，就视作第二套房。换言之，如果在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，是不受限制的。 据了解，沪上银行的实施细则尚未出台，普遍倾向于以个人为单位，而非以家庭为单位认定房产套数；如果原房贷结清，再申请房贷可视为“首套房”贷款。 第二套房贷的认定松与紧，一个关键问题是，究竟以“个人”还是以“家庭”为单位进行计算。夫妻双方各申请一套房贷，或同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购房，是否属于第二套房贷？ 房贷新政的初衷，是调整住房供应结构，稳定住房价格，调控楼市。相关答记者问中明确，房贷新政出台的背景，是“针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题”。同时“继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费”。 贷款首付和利率提高，针对“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房”的借款人。假如第二套房贷以个人来计，等于三口之家可以同时获得两套优惠利率和3成首付的房贷。若原房贷款结清，再申请房贷还可视为“首套房”贷款，三口之家的贷款购房，将可以更大程度超过自住需求。从目前的舆论看，认为部分银行的第二套房贷认定较为宽松。这不禁使人担心，一个较为宽松的第二套房贷的认定政策，是否使房贷新政“雷声大，雨点小”？ 有一种观点认为，“商业银行经营上带有很强的逐利性，这注定它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。而抑制炒房投机归根结底应属于政府责任，这种责任不应转交银行承担。以前一次性付款买房或已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，银行应该不愿放弃这群优质客户。”按此说法，商业银行考虑的将是自身经营利润，而不是对调控楼市的配合。但同时，要清醒地看到，一旦楼市泡沫破裂，受损失最大的将是商业银行。 房贷新政会不会被商业银行“忽悠”，是一个不可忽视的问题。按规定，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的”，“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”这也取决于商业银行的执行，宽与严的结果完全不同。 月收入的衡量标准是什么？是否有过硬的税单作为凭证？恐怕执行标准松与紧的差别很大。就个别银行而言，为了避免楼市调控影响到房贷业务，很可能“忽悠”房贷新政，避免失掉市场份额。据悉，有的银行人员已在打“擦边球”，“承诺”客户在细则正式出台前，对第二套房仍执行三成首付及基准利率。 值得一提的是，有的银行出台了较为严格的政策。例如，江苏中行以家庭为考察单位，如果其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都会被认定为第二套以上住房。重庆部分银行已经开始要求，如果购买第二套住房的购房者每月需缴纳的按揭款，高于其月收入的一半，必须首付五成。 房贷新政的实施细则关系到楼市调控的效果，若要不被商业银行“忽悠”，需要有一个统一的政策指引。即便以个人为单位进行计算，也有许多细节需要明确，而不能随意解释“第二套房”的信贷政策。较好的办法是，先由监管部门出台政策细则。(张炜) －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ |
央行：银行九成新增消费贷款是房贷
央行上海总部11日表示，第三季度，中外资金融机构各项贷款增长偏快。同时数据显示：中资商业银行人民币个人消费贷款增长迅猛，九成以上为个人住房贷款所贡献。央行的季度报告披露，第三季度，上海市中资金融机构新增本外币贷款433亿元，同比多增369.2亿元；外资金融机构本外币贷款增加294.9亿元，同比多增210.7亿元。
据解放网报道，需要关注的是，第三季度里，上海中资商业银行新增人民币个人消费贷款209.9亿元，为上半年个人消费贷款增量的两倍，占其同期人民币各项贷款增量的7成，对商业银行信贷增长的拉动作用较强。
按贷款用途分，当季个人住房贷款增加191.3亿元（7、8、9三个月分别增加58.7亿元、71.3亿元和61.3亿元），占个人消费贷款增量的91%，比上半年多增123亿元，其中新建房和二手房贷款分别增加104.4亿元和86.9亿元；当季个人汽车消费贷款增加0.8亿元，其中9月份增加1亿元；其他消费贷款增加14.4亿元。自去年以来，上海个人房贷已经连续11个月呈现正增长态势。
当季信贷运行还呈现以下两大变化：一是中资金融机构本外币贷款增长较快，贷款投向呈现较强的互补性。第三季度，中资金融机构新增人民币贷款255.7亿元，同比多增156.8亿元；外汇贷款增加25.8亿美元，同比多增28.5亿美元。从贷款种类看，人民币信贷增长以中长期贷款为主，外汇贷款则全面增长。
当季中资金融机构人民币中长期贷款增加311.8亿元，同比多增71.2亿元，人民币短期贷款和票据融资分别减少5亿元和91.3亿元，同比分别多减70.2亿元和少减118.3亿元；外汇短期贷款、中长期贷款和进出口贸易融资分别增加11.8亿美元、6亿美元和7.9亿美元，同比分别多增16.4亿美元、7.1亿美元和5亿美元。从贷款机构看，当季新增的人民币贷款中，中小商业银行为增长主力，占全部中资金融机构增量的62.3%，同比多增104亿元；当季新增的外汇贷款中，国有商业银行则是增长主力，占全部中资金融机构增量的78.2%。
从贷款投向看，中资金融机构新增本外币贷款的行业投向呈现较强的互补性。当季中资金融机构新增的人民币贷款主要投向了个人、租赁商务服务业和建筑业，三者贷款分别增加220亿元、140.2亿元和46.4亿元；而上半年增加较多的交通运输仓储邮政业贷款、房地产业贷款和批发零售业贷款则分别减少58.2亿元、42亿元和41.6亿元。当季中资金融机构新增的外汇贷款主要投向了批发零售业、交通运输仓储邮政业和制造业，三行业贷款增量分别为13.2亿美元、7.2亿美元和7亿美元。
第二个变化是，外资银行贷款增势强劲，人民币贷存比迅速攀升。第三季度，上海市外资银行新增人民币各项贷款220.3亿元，同比多增112.1亿元，创外资银行人民币贷款季度增量历史次高（仅次于今年第二季度225.1亿元的单季最大增量）。从贷款种类看，外资银行新增的贷款中，中长期贷款增长幅度最大。当季短期贷款、中长期贷款和票据融资分别增加80.5亿元、97.3亿元和42.5亿元，同比分别多增2.2亿元、78.9亿元和31亿元。
从贷款投向看，外资银行当季新增人民币贷款主要投向制造业、房地产业、租赁商务业和批发零售业等，四行业新增贷款占全部贷款增量的63.2%。9月末外资银行人民币余额贷存比为152.8%，较年初上升23.4个百分点，个别外资银行贷存比超过500%，需关注外资银行信贷快速扩张对流动性管理的影响。当季外资金融机构新增外汇贷款12.8亿美元，同比多增13.9亿美元；其中短期贷款、中长期贷款和进出口贸易融资分别增加8亿美元、4.5亿美元和0.5亿美元。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
央行高官：甄别第二套住房尚有困难
中国央行征信局局长兼征信中心主任戴根有10日表示，有关“第二套住房”的甄别，目前尚不能完全在央行征信系统中反映出来。
据《财经》报道，戴根有是在谈及9月27日央行和银监会联合发布359号文、全面收紧房地产信贷的有关问题时，作以上表述的。359号文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
不过，对于第二套住房的具体认定标准，央行并未出台相关细则，而是由各商业银行自行掌握。这就使得此次房贷新政的落实关键，在于“第二套房”究竟当如何认定。10月8日，央行副行长、上海总部主任苏宁表示：央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”。
银行和市场大部分人士都对央行征信系统能否胜任这一繁重复杂的甄别工作表示怀疑。从各商业银行目前颁布的执行细则来看，各自对“第二套房”的认定标准也并不相同，其中中国工商银行、招商银行等明确“第二套房”将以个人为单位，中国农业银行、交通银行等则表示将参考婚姻状况确定。
对此，央行征信局局长戴根有表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。然而，对于整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在该系统中。
戴根有解释说，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。
据戴根有介绍，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》（下称121号文）、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议。由于涉及到跨部门协调，相关资料汇集工作一直悬而未决。他表示，如果法律授权到位，央行征信局完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。
戴根有表示，目前情形下，认定“第二套房”还需要各大商业银行自己掌握，“如果商业银行对房贷款风险有比较充分的认识，能入户做尽职调查，就能了解清楚基本情况。”但是这一做法成本高昂，加上各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，实际执行恐怕有一定难度。
值得注意的是，此次央行与银监会联合发布的359号文，与四年前央行发布的121号文有着惊人的相似。当时正值房地产宏观调控的关键时期，121号文直指房地产泡沫，提出限制房地产企业流动资金贷款、不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款、禁止施工企业垫资房地产开发、个人住房贷款必须结构封顶、购买第二套以上（含）住房适当提高首付款比例等多项措施。上述关键措施，除了“禁止施工企业垫资房地产开发”外，几乎被359号文全部继承。
不过，由于开发商和商业银行的强大阻力，121号文颁布之后几乎从来就没有真正实施过。仅仅两个月之后，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），一改121号文的措辞峻急，要求“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
时隔四年，房价在宏观调控政策的高压下且调且高。此番121号文改头换面再度重来，一位当年曾主导制定121号文的官员直言不讳，如果当年有关部门的决心更加坚决一些，未雨绸缪，房贷风险当不致如今日。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
新政影响上海楼市 特色房贷撤离了
贷款新政策已明显影响有“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。一些曾广泛受到购房者追捧的“特色房贷”，面临退出市场的考验。比如，在上海一家股份制商业银行，加按揭正被全面叫停，装修贷款也被紧急叫停。
据《第一财经日报》报道，上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）透露，整个黄金周七天的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比降幅高达四成以上。
上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）市场部研展专员表示，从汉宇地产各分行的反馈信息看，“十一”期间汉宇各分行的看房量都有一定比例上升，但实际成交量并不理想。在成交一直较为活跃的区域，都在长假期间出现“零”成交。
“贷款公司反馈过来的情况是，有一些潜在的贷款投诉纠纷问题。买卖合同签完，然后贷款合同最终有变化的，这方面会出现一些纠纷，一般都是买卖合同里签的贷款合同数额大。”顺驰（中国）不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚透露。不仅如此，信义房产有关人士表示，相对于“五一”长假，“十一”黄金周二手房实际的成交总金额锐减40%，看房量也只有半年前的一半左右。
中原地产研究咨询部经理龚敏出具了一份数据：在中原地产一项近期的客户调查中，对购买套数的选择中，99%皆为购买第二套住房，对于未来房价的预期，选择上涨与持平的份额相同，各占31%，其中认为上涨的比例中，大部分认为涨幅在10%~20%左右，认为房价下跌的最少，仅占12.5%，说不清的比例也占到了25.5%。
龚敏认为，对于第二套住房提高首付款比例的政策，在短期内对抑制过度的需求会起到一定的作用。由于投资者对后市不确定性预期的加大及持续升息，先前拥有多套物业的投资客资金压力加大，首付款及加息的双重打击会使抛盘现象出现，这有望改变二手房市场的供求矛盾。
另外，在对付款方式的调查中显示，大部分投资客依然靠银行贷款，不过能够承受的月供水平普遍较高，而从贷款年限的调查来看，即使有还贷能力，大部分客户还是选择了10年以上的贷款年限。一位银行信贷经理称，如果仅以个人名义或者以房贷余额是否结清来界定房产套数，无疑将给投资者留下利用银行贷款投资房产的空间。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| 重庆第二套房贷款难办理 交易量大跌1/3 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|
打印版 
