图为洛杉矶一处出租公寓。（姜琳达／大.纪.元;）

加州优待房客的法律政策，让很多房东损失惨重。然而法律既已生效，就必须遵守。律师提醒所有房东，如果能避免法律盲区所造成的小错误，可以很大程度上减少大损失、避免来自租客的诉讼。

比詹‧沙奇布库（Bijan Shakibkoo）是洛杉矶一名资深地产律师，接手的案子中很多都是房东与房客间的纠纷。他发现房东在与租客的交易与沟通中，存在一些常见的错误。

押金纠纷

沙奇布库介绍，很多房东在租客搬离后会扣押金，作为损坏和清理费用，但却没有在规定时间内向租客提供扣除押金的逐项清单和细节，或存在不当扣除等，遭到了租客的提告。

根据加州AB2801新法，房东须随时拍摄照片以记录屋况：从7月1日后开始的租约，须拍摄租客搬入前或搬入时的照片；4月1日起，还须在房客搬出后的合理时段内拍摄房屋照片，以及维修和清洁完成前后的对比照片等。

租客退租离开时，只要房屋干净，房东须退款全额押金；如租客毁坏了房屋设备或产生额外的清洁费用，房东需以照片为证才能扣除押金。

律师建议房东务必要按照新法规定，随时保存一切照片等证据，并在租客搬迁后的21天内将任何需要扣除的合理费用清单寄给租客。

居住环境纠纷

沙奇布库介绍，目前有很多代表租客的律师以“居住环境问题”对房东提起诉讼。因此房东要确保出租房屋适合居住并符合当地住房法规。

他进一步解释，每当租客提出维修请求或声称房屋内存在任何问题时，例如霉菌问题、水管漏水等所有与日常生活息息相关的问题，房东千万不能忽视，务必解决并保存维修前后的证据。如果房东忽略了租客的任何维修或合理请求，可能会面临对方律师的巨额索赔。

避免陷入报复类别的诉讼

沙奇布库解释，一些房东面对租客多次提出投诉，会采用增加租金或尝试请租客搬离的解决方法，这可能会被视为“报复”。

他建议，每当租客提出请求时，房东要先解决问题并做好记录，再考虑以后的租赁关系。这样可以有效避免相关诉讼。

避免非法驱逐

沙奇布库表示，无论什么情况下，房东都不要擅自启用“非法程序”驱赶租客，例如把租客拒之门外、换锁、断水断电等，因为这些会让自己陷入困境。

“若需要驱逐行动，一定要通过正当的法律途径，不要试图自行处理，因为这可能很快就会给自己招来麻烦。”他说。

未经许可的住宅单位

沙奇布库发现，一些租客正在用“出租单位没有房屋使用证（Certificate of Occupancy）”为由提出诉讼，向房东索赔所有已支付租金及相关赔偿。

他举例说明，有房东购买了复式公寓，包含多户家庭单位，但其中一个单位是未经批准的，这个单位其实就不能住人，有些租客就抓住这一点起诉房东。他建议房东：请务必确保您所拥有的任何单位都有房屋使用证，并确保其符合规定。

租客起诉房东“擅闯民宅”

沙奇布库表示，租客起诉房东“擅闯民宅”的诉讼时有发生。房东务必了解：不可擅自进入已出租的房屋。

如果房东因维修房屋等原因需要进入出租屋，必须经过租客同意：首先要提前24小时书面通知租客；给出进入出租屋的理由、日期和时间。另外除紧急情况外，房东不能在非工作时间进入出租屋，合法进入出租屋的时间为早上8点至下午5点间。

未能定期检查房屋的纠纷

加州SB721号法律规定，从1月1日起，多户住宅（三个或三个单元以上）业主必须定期检查阳台、露台和楼梯等房屋设施，以确保房屋承重和防水等系统处于安全状态。安全检查必须每六年进行一次，并由合格的安全检查员完成。

沙奇布库提醒房东，要确保按时进行检查，避免相关诉讼纠纷；检查后务必保留一切记录。

他还表示，加州目前确实有很多法律致力于保护租客，因此房东更要妥善保存一切租赁过程中的记录，包括所有相关照片、来自租客的所有文件、发给租客的所有文件和通知等，以避免陷入一些不必要的诉讼纠纷。

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